Бурному развитию сегмента способствовал, прежде всего, присутствующий на рынке огромный неудовлетворенный спрос на качественные складские помещения в т.ч. и склады ответственного хранения товаров. Большинство сетевых торговых операторов планировали агрессивную экспансию в Украине, а вслед за ними стремились максимально расширить свое присутствие на локальном рынке и логистические операторы. И в большинстве случаев запрашиваемые арендаторами площади превышали текущие потребности компаний, что еще более подстегивало спрос.

 

Естественной реакцией на растущий спрос со стороны девелоперов стало огромное количество новых проектов. Увеличивалось количество планируемых комплексов, повышалась интенсивность строительства, и, как следствие, увеличивался объем складских помещений международного класса. Следует отметить, что поскольку для реализации складского комплекса требуется относительно небольшой срок, по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости, объемы выводимого на рынок нового предложения в 2007-2008 гг. были впечатляющими. По данным отчета по коммерческой недвижимости Украины, подготовленного CB Richard Ellis, в предыдущем году прирост достиг рекордной отметки 136%, т.е. объем рынка увеличился более чем вдвое.

 

 

При таком темпе увеличения объема рынка дефицит складских помещений постепенно сокращался. В первом полугодии 2008 года в складском секторе по-прежнему наблюдался неудовлетворенный спрос, хотя и в меньшей степени. Отсутствовал ажиотаж при сдаче помещений в аренду: если раньше объект был полностью сдан задолго до ввода в эксплуатацию, то в 2008 у арендаторов появился больший выбор помещений для аренды, а в новых проектах на момент открытия оставались свободные площади.

 

В отчете CB Richard Ellis отмечается также относительно стабильный уровень ставок аренды в складских комплексах, расположенных вокруг Киева. Безусловно, киевский рынок являлся одним самых дорогих среди столиц стран Центральной и Восточной Европы, однако за последние два года увеличение стоимости аренды было минимальным.

 

Учитывая данные факторы, можно предположить, что при сохранении темпов развития, рынок перешел бы в стадию насыщения достаточно скоро, и уже к концу 2009 года мы бы наблюдали рост вакантности и снижения уровня аренды. Тем не менее, экономический кризис ускорил этот процесс.

 

К концу 2008 года произошло резкое снижение спроса. Мы оцениваем падение поглощения примерно в три раза. С целью снижения затрат многие компании были вынуждены отложить планируемое расширение и/или переезд, а некоторые компании предпочли прекратить свою деятельность на украинском рынке. Практически у всех арендаторов значительно снизилась потребность в складских помещениях, особенно у торговых и логистических операторов, которые, как правило, арендовали обширные складские площади с учетом будущего расширения. Излишек помещений появился на рынке в виде предложений по субаренде.

 

В результате, всего за пару месяцев на рынке вместо привычного дефицита предложения сформировался значительный объем свободных помещений. В свою очередь, рост доли вакантных площадей привел к смене расстановки сил на рынке и переходу рыночной власти к арендаторам.

 

В отчете CB Richard Ellis прогнозируется существенное замедление темпов развития рынка складской недвижимости в ближайшие два года. В условиях отсутствия доступного долгосрочного финансирования и сокращения основных источников спроса на качественные складские помещения, девелоперы будут вносить значительные коррективы в свои планы.

 

Прежде всего, мы ожидаем резкого сокращения объемов перспективного предложения, так как строительство тех проектов, которые находились на ранних стадиях реализации будет (или уже) приостановлено. Девелоперы сфокусируются на тех проектах, которые на данный момент уже близки к завершению, и ввод в эксплуатацию которых экономически нецелесообразно откладывать. Кроме того, реализация будущих проектов будет происходить в несколько этапов, так как девелоперы займут выжидательную позицию, пытаясь минимизировать рыночные риски.

 

По нашим прогнозам, из-за ухудшения экономической ситуации, дальнейшее развитие складского сектора в регионах будет отложено как минимум на период 2009-2010 гг., а основное внимание девелоперов будет сконцентрировано на территории вокруг Киева.

 

В условиях борьбы за арендаторов риски, связанные со спекулятивным девелопментом, значительно повышаются, а дефицит проектного финансирования и высокая стоимость заемного капитала делают эти риски непозволительно высокими. Поэтому мы ожидаем, что большинство девелоперов предпочтут built-to-suit спекулятивному девелопменту. Более того, уже в ближайшем будущем строительство объекта недвижимости под конкретного заказчика, может стать преобладающей практикой на рынке.

 

Также на рынке складской недвижимости произойдут качественные изменения. Большинство непрофильных или непрофессиональных игроков будут вынуждены уйти с рынка, а для многих зарубежных девелоперов, располагающих собственным капиталом, создаются уникальные возможности для выхода на рынок, так как с целью получения необходимого финансирования многие локальные девелоперы будут активно искать стратегических инвесторов и партнеров. Появление на рынке профессиональных игроков будет способствовать повышению качества нового предложения. Наличие соответствующего опыта и критический подход к выбору площадок для строительства приведут к появлению более качественного складского продукта и к переходу рынка на новый, более высокий уровень развития.

 

По прогнозам CB Richard Ellis уровень вакантности будет оставаться достаточно высоким на протяжении 2009-2010 гг. и может достичь уровня 20%. Сроки экспозиции новых проектов значительно увеличатся. Кроме того, становление и активное развитие рынка субаренды неизбежно приведет к усилению конкуренции на рынке и к ужесточению борьбы за арендаторов.

 

В конечном результате, для того чтобы привлечь/удержать арендатора, собственники складских комплексов будут вынуждены идти на значительные уступки, которые в первую очередь подразумевают изменение условий аренды (сокращение сроков договоров, отказ от привязки арендной ставки к доллару/евро и фиксация арендных платежей в гривне и т.д.).

 

Арендная ставка уже опустилась на 30% от пика, достигнутого летом 2008 г., и мы ожидаем ее незначительного понижения на протяжении года и стабилизации осенью 2009 года.

 

Согласно отчету CB Richard Ellis, восстановление рынка складской недвижимости во многом будет зависеть от позитивной экономической динамики страны, что не ожидается, по крайней мере, до второй половины 2010 г. Появление первых признаков улучшения рыночной конъюнктуры будет также определяться доступностью проектного финансирования и оживлением сегмента ритейла. В целом мы не ожидаем восстановления активности на рынке складской недвижимости ранее 2011 г.

 

В заключение хочется сказать, что кризис все-таки явление временное, и вслед за спадом непременно последует период динамичного роста. В долгосрочной перспективе киевский рынок складской недвижимости далек от насыщения и обладает огромным потенциалом для дальнейшего развития. Среди факторов, которые будут оказывать существенное влияние на развитие сегмента стоит отметить увеличение объемов отечественного производства, расширение логистических сетей и, конечно, развитие транспортной и дорожной инфраструктуры.